Acheter en copropriété

Vous envisagez d’acheter un appartement dans un immeuble collectif ? Vous deviendrez automatiquement membre de la copropriété. Cela signifie que vous entrez dans un cadre administratif formel, bien encadré par la loi et comportant notamment un coût financier. Voici tout ce que vous devez savoir avant d’acheter en copropriété un bien immobilier, une maison, un studio ou un lot d’appartements.

Qu’est-ce que la copropriété ? 

Acheter en copropriété signifie acquérir un bien immobilier, ou un lot de biens, faisant partie d’un ensemble (un ou plusieurs immeubles) appartenant à plusieurs propriétaires, personnes morales ou physiques. 

Chaque copropriétaire détient des parties privées (cave, place de parking) et des parties communes. Celles-ci sont partagées entre tous les membres du collectif en fractions dites « quotes-parts ». Il s’agit des tantièmes, les unités de division d’un bien collectif, dont le nombre (la quote-part) permet de déterminer les charges et les droits de vote en AG de chaque membre.

La copropriété et la loi

La copropriété se trouve définie et régulée dans son fonctionnement par plusieurs textes législatifs. Il s’agit des dispositions suivantes : 

• La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est votée au moment où se multiplient les constructions de grands ensembles disposant d’équipements partagés (ascenseurs) ;
• La loi (dite loi SRU) du 13 décembre 2010 relative à la solidarité et au renouvellement urbains lui apporte des modifications notables, dont notamment :
  • Listes des tâches et des prestations que les syndics doivent faire figurer dans leurs honoraires ;
  • Priorité des copropriétaires pour l’achat de places de stationnement liées à l’immeuble. 
• La loi ALUR pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (24 mars 2014) :
  • Création d’un registre des copropriétés : identité et détail de ce qui la constitue (membres, lots…) L’enregistrement, obligatoire, conditionne les aides publiques ;
  • Obligation d’un compte bancaire copropriété séparé (à partir de 15 lots) ;
  • Création d’un fond de travaux (à partir de 10 lots) ;
  • Obligation des syndics professionnels de mettre en ligne (en extranet) l’ensemble des documents administratifs de la collectivité. 

Quels sont les documents obligatoires de la copropriété ?

Ils restent à disposition des copropriétaires et doivent être présentés au futur acquéreur éventuel. 

Le règlement de copropriété

Établi dès la création du collectif, il en définit précisément les règles de fonctionnement, droits et obligations de chaque membre. Il précise notamment :

• Le nombre de propriétaires pouvant faire partie du syndic (conseil syndical) ;
• Les parties communes et privatives ; 
• Les différentes charges ;
• Le mode de calcul des quotes-parts.

Le carnet d’entretien

Tenu à jour par le syndic, et à disposition des membres il liste les opérations et informations nécessaires à la maintenance et les travaux effectués dans l’immeuble.

La fiche synthétique

Également mise à jour annuellement par le syndic, elle informe sur l’état et le fonctionnement de la copropriété.

Le diagnostic technique global (DTG) 

Ce document de diagnostic et de préconisation de travaux sur les parties communes est effectué à la création du collectif et en réponse à la demande de l’administration (suspicion d’insalubrité, de situation de péril, etc.). Il est réalisé par un expert diagnostiqueur immobilier certifié.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Il s’agit d’un échéancier étendu sur une période de 10 ans pour les travaux d’entretien et de maintenance. Obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots, il le deviendra à partir du 1^er janvier 2024 à partir de 50 lots.

Quels sont les différents types de copropriété ?

Les syndics, obligatoires représentants du syndicat des copropriétaires, ont un statut de professionnels (rémunérés et aux missions plus larges) ou de bénévoles.

Les copropriétés se distinguent ainsi : 

• La nature des lots
  • Copropriété verticale : appartements dans un immeuble à étage. Les copropriétaires sont placés les « un sur les autres ». La valeur des lots dépend de plusieurs facteurs, dont notamment le montant des charges ;
  • Copropriété horizontale : elle comprend des lots de pavillons, comme des maisons en lotissement et se déploie sur un plan horizontal partagé en zones de jouissance entre tous les copropriétaires. Les bâtiments collectifs et/ou techniques, les voiries et la totalité du terrain constituent les parties communes.
• La taille des lots
  • Jusqu’à 5 lots, le syndic peut rester bénévole et se composer d’un seul copropriétaire ;
  • Au-delà de 5 lots, le syndic est professionnel.

Quels sont les avantages de l’immobilier en collectif ? 

Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, acheter un appartement en immeuble collectif présente des avantages notables et sécurise l’achat.

• Le syndic prend en charge le quotidien (ampoules à changer, organisation des tâches extérieures, etc.) ;
• Une vie sociale peut se mettre en place : les copropriétaires se croisent souvent et se rencontrent ;
• Les décisions importantes sont prises en commun ;
• Le futur acheteur a accès aux documents de gestion. Il y trouve un nombre considérable d’informations sur notamment l’état du bien, l’ambiance au sein de la collectivité et les travaux.

Quels sont les inconvénients de la copropriété ?

Du point de vue juridique, il lui est souvent reproché d’être trop bien encadrée et protégée. 

• Les intérêts de la copropriété passent avant les intérêts privés ; 
• Les copropriétaires peuvent avoir des intérêts divergents ;
• Les règles strictes de votes à la majorité peuvent bloquer les décisions de l’AG ;
• L’autorisation de l'Assemblée générale s'avère obligatoire pour tous travaux importants dans la partie privée ;
• Les charges, calculées et réparties au moyen des tantièmes, peuvent être très élevées. Un ou plusieurs mauvais payeurs peuvent mettre la copropriété dans une situation délicate ;
• L’entrée dans la copropriété est obligatoire.

Comment acheter en copropriété ?  

Comme pour toute acquisition immobilière, il convient de rester vigilant avant d’acheter un appartement en immeuble collectif. Notez toutefois que les documents fournis par le syndic vous apportent beaucoup d’informations. 

 Les points à vérifier

• L’environnement du bien : Il convient de se renseigner à la mairie sur les risques et les projets ;
• L’état de l’immeuble et du lot, par les documents de gestion et en visitant avec un professionnel ;
• L’état du lot à partir des documents de diagnostics obligatoires.

Quels sont les frais en copropriété ? 

Avant tout achat, vous devez connaître les frais liés à la collectivité. Il s’agit des charges que vous aurez à payer pour participer aux dépenses de fonctionnement et d’entretien des parties communes. Vous devez vous renseigner sur les règles de répartition, de calcul et de paiement pour éviter des surprises ou des litiges ultérieurs. 

Ces charges, contrôlables par les justificatifs des dépenses, recouvrent les frais : 

• D’administration ; 
• D’entretien ;
• De conservation de l’immeuble.

Les charges dites locatives sont récupérables sur le locataire, c’est-à-dire incluses au loyer. Il s’agit notamment de :

• La consommation d’eau ;
• L’entretien des parties communes ;
• Les charges d’ascenseur, etc.

À retenir

• La copropriété offre un cadre formel, bien encadré par la loi ;
• Sécurisant et présentant des avantages certains, il porte aussi un engagement financier permanent à prendre en compte. Les charges peuvent s'avérer élevées.